BVO,NVO, GO en VVO – oppervlaktes volgens NEN 2580

Wat is NEN 2580?

Voordat we dieper ingaan op de verschillende oppervlaktes, laten we eens kijken naar wat NEN 2580 eigenlijk is. NEN 2580 is een Nederlandse norm die wordt gebruikt om oppervlaktes van gebouwen te meten. Het is een belangrijk instrument in de vastgoedsector en wordt gebruikt voor onder andere verhuur, verkoop, en het bepalen van de bruikbare oppervlakte van een gebouw.

Bruto vloeroppervlakte (BVO)

De bruto vloeroppervlakte, ook wel bekend als BVO, is een van de belangrijkste oppervlaktemetingen volgens NEN 2580. Het omvat de totale oppervlakte van een gebouw, gemeten vanaf de buitenkant van de buitenmuren. Dit omvat alle ruimtes binnen het gebouw, inclusief gangen, trappenhuizen, en technische ruimtes.

Wat telt niet mee in de BVO:
– nissen, uitsparingen en uitbouwen die kleiner zijn dan 0,5 m²
– schalmgaten, vides en patio’s met een grondoppervlakte van meer dan 4 m².
– Brandtrappen/vluchttrappen aan de buitenzijde van het gebouw.
– Wegen, toegangen, tuinen, buitentrappen, roltrappen, onbruikbare zolders, open galerijen, metalen galerijen voor het onderhoud van het gebouw

Wat telt wel mee in de BVO:
– Gevels, muren, kolommen, ingesloten buitenruimtes (zoals dakterrassen, loggia’s, patio’s, enz.), trappen, liftkokers, schalmgaten, installatieruimten, terrassen, zolders, technische ruimtes, loopbruggen en alle delen onder 1,5 m hoogte.
– Een overdekte ruimte die aan één of twee zijden open is zoals een loggia of balkon
– Bij een atrium wordt alleen de onderste vloer meegerekend (het loopvlak), niet de open ruimte bij de overige virtuele vloeren.
– Bij de BVO van een specifieke binnenruimte die grenst aan een andere binnenruimte wordt gemeten tot het hart van de scheidingsconstructie.

Netto vloeroppervlakte (NVO)

Naast de BVO is er ook de netto vloeroppervlakte, afgekort als NVO. Dit is de oppervlakte die daadwerkelijk gebruikt kan worden, exclusief bijvoorbeeld de ruimte ingenomen door muren, pilaren of trappenhuizen. De NVO is dus het gedeelte van het gebouw waar mensen daadwerkelijk kunnen werken, wonen of verblijven.

Wat telt wel mee in de NVO:

– De beruikbare oppervlakte die gemeten is op vloerniveau tussen de bouwmuren. De delen van het oppervlak die niet gebruikt kunnen worden zijn hieronder aangegeven.

Wat telt niet mee in de NVO:

– een trapgat, liftschacht of schalmgat indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2
– de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de hoogte kleiner is dan 1,5 m
– een vrijstaande kolom of vrijstaande leidingschacht, indien de oppervlakte groter is dan 0,5 m2.

Gebruiksoppervlakte (GO)

Een andere belangrijke meting volgens NEN 2580 is de gebruiksoppervlakte, oftewel GO. Dit is de oppervlakte van alle gebruiksfuncties in een gebouw, zoals woonkamers, slaapkamers, keukens en badkamers. Het geeft een nauwkeurig beeld van de beschikbare ruimte voor specifieke activiteiten binnen een gebouw.

Wat telt wel mee in de GO:

– De oppervlakte, gemeten op vloerniveau, binnen de buitenste muren of woningscheidende muren (dragende muren).

Wat telt niet mee in de GO:

– Oppervlakte van dragende wanden.

– Oppervlak van vides en trapgaten, indien groter dan 4 m2.

– Oppervlak van ruimten met een vrije hoogte lager dan 1,5 meter.

– Oppervlakte van afzonderlijke constructies groter dan 0,5 m2.

– Oppervlakte van leidingschachten, indien groter dan 0,5 m2.

– Een liftschacht

Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO)

Naast de eerder genoemde oppervlaktemetingen is er nog een belangrijke meting, namelijk de verhuurbare vloeroppervlakte, ook wel bekend als VVO. De VVO is de oppervlakte van een gebouw die verhuurd kan worden aan huurders. Dit omvat meestal de gebruiksoppervlakte minus gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen, liften, en technische ruimtes.

Wat telt niet mee in de VVO:

– Oppervlakte van instalatieruimtes

– Oppervlakte van trap(schalm-)gat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m²,

– Oppervlakte van parkeerruimte.

– Oppervlakte van vloeren waarvan de hoogte kleiner is dan 1,5 m

– Een vrijstaande bouwconstructie of leidingschacht indien de doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m²,

– Oppervlakte van een dragende binnenwanden.

– Oppervlakte van een nis of uitsparing, indien het kleiner is dan 0,5 m².

Overzicht van oppervlaktemetingen volgens NEN 2580

Meting	Inclusief	Exclusief
Bruto vloeroppervlakte (BVO)	Totale oppervlakte van een gebouw, gemeten vanaf de buitenkant van de buitenmuren. Alle ruimtes binnen het gebouw, inclusief gangen, trappenhuizen, en technische ruimtes. Gevels, muren, kolommen, ingesloten buitenruimtes (zoals dakterrassen, loggia’s, patio’s, enz.), trappen, liftkokers, schalmgaten, installatieruimten, terrassen, zolders, technische ruimtes, loopbruggen en alle delen onder 1,5 m hoogte. Een overdekte ruimte die aan één of twee zijden open is, zoals een loggia of balkon. Bij een atrium wordt alleen de onderste vloer meegerekend (het loopvlak), niet de open ruimte bij de overige virtuele vloeren. Bij de BVO van een specifieke binnenruimte die grenst aan een andere binnenruimte wordt gemeten tot het hart van de scheidingsconstructie.	Niet meegerekend zijn nissen, uitsparingen en uitbouwen kleiner dan 0,5 m². Schalmgaten, vides en patio’s met een grondoppervlakte van meer dan 4 m². Brandtrappen/vluchttrappen aan de buitenzijde van het gebouw. Wegen, toegangen, tuinen, buitentrappen, roltrappen, onbruikbare zolders, open galerijen, metalen galerijen voor het onderhoud van het gebouw.
Netto vloeroppervlakte (NVO)	Oppervlakte die daadwerkelijk gebruikt kan worden, exclusief de ruimte ingenomen door muren, pilaren of trappenhuizen. De beruikbare oppervlakte die gemeten is op vloerniveau tussen de bouwmuren.	Niet meegerekend zijn een trapgat, liftschacht of schalmgat indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m². De oppervlakte van delen van vloeren waarboven de hoogte kleiner is dan 1,5 m. Een vrijstaande kolom of vrijstaande leidingschacht, indien de oppervlakte groter is dan 0,5 m².
Gebruiksoppervlakte (GO)	Oppervlakte van alle gebruiksfuncties in een gebouw, zoals woonkamers, slaapkamers, keukens en badkamers. De oppervlakte, gemeten op vloerniveau, binnen de buitenste muren of woningscheidende muren (dragende muren).	Niet meegerekend zijn oppervlakte van dragende wanden. Oppervlak van vides en trapgaten, indien groter dan 4 m². Oppervlak van ruimten met een vrije hoogte lager dan 1,5 meter. Oppervlakte van afzonderlijke constructies groter dan 0,5 m². Oppervlakte van leidingschachten, indien groter dan 0, 5 m². Een liftschacht.
Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO)	Oppervlakte van een gebouw die verhuurd kan worden aan huurders, exclusief gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen, liften, en technische ruimtes.	Niet meegerekend zijn oppervlakte van installatieruimtes. Oppervlakte van trap(schalm-)gat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m². Oppervlakte van parkeerruimte. Oppervlakte van vloeren waarvan de hoogte kleiner is dan 1,5 m. Een vrijstaande bouwconstructie of leidingschacht indien de doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m². Oppervlakte van een dragende binnenwanden. Oppervlakte van een nis of uitsparing, indien het kleiner is dan 0,5 m².